La compra de inmuebles en España puede, en principio, financiarse a través de bancos nacionales españoles o extranjeros, aunque el acceso de estos últimos al mercado hipotecario español se ha visto dificultado en la práctica por la nueva ley hipotecaria.

 Con el fin de proteger a los consumidores de prácticas abusivas, la nueva ley prevé, entre otras cosas, la transmisión electrónica de condiciones entre el banco y el notario, lo que hace necesario que el banco utilice la plataforma digital habilitada para tal fin.

En la práctica, la mayoría de los bancos extranjeros aún no han logrado cumplir con estos nuevos requisitos, lo que dificulta la contratación de una hipoteca con un banco extranjero. Dado que en la práctica esta opción normalmente solo es ventajosa para personas no residentes con residencia y banco propio en el extranjero, se suele evitar los problemas prácticos utilizando a una financiación indirecta. Así se constituye hipoteca sobre un inmueble en el país de residencia y se utiliza el importe del préstamo para comprar el nuevo inmueble en España.

En este caso, todo el proceso se lleva a cabo en el extranjero y la hipoteca también se inscribe en el correspondiente registro de la propiedad del país extranjero. La conexión con España solo existe en la utilización del préstamo para comprar directamente una propiedad sin hipoteca. Por tanto, con esta modalidad la compraventa se realiza en España como si no hubiera préstamo.

Para los residentes en España, sin embargo, la financiación a través de bancos españoles suele ser más ventajosa, sobre todo si el inmueble a financiar es la futura vivienda habitual. En este caso, los bancos suelen financiar al menos el 80% del valor de mercado y el consumidor tiene la opción de amortizar la hipoteca de forma gratuita o cambiar de banco en cualquier momento.

Documentos requeridos por los bancos españoles.

Los siguientes documentos suelen ser necesarios para solicitar una hipoteca en España:

1. Nota Simple del Registro de la propiedad. Generalmente lo proporciona el vendedor o el agente inmobiliario. Si no está disponible por parte del mismo, se puede solicitar un extracto electrónicamente directamente en el registro .
2. Última declaración del impuesto sobre la renta (IRPF). Cabe señalar aquí que la mayoría de los bancos españoles siguen reconociendo únicamente la declaración de impuestos española (IRPF) a efectos de valoración. Si ha vivido en España durante menos de un año y aún no ha presentado su declaración de la renta, puede ser necesario tener la última declaración puede ser necesaria la última declaración presentada en el país de salida traducida al español.
3. Nómina o declaraciones de impuestos trimestrales. Si trabaja en España, suele ser suficiente con presentar las últimas 3 nóminas. Si trabaja por cuenta propia, normalmente se requieren los últimos 3 estados financieros trimestrales (modelos 130 y 303).

Pasos que seguir para la hipoteca.

Básicamente, los distintos pasos que conducen a la hipoteca y la compra de la propiedad son los siguientes:

1. Firmar un contrato privado con los vendedores con derecho de desistimiento en caso de que no se otorgue la hipoteca.
2. Consulta con el banco y presentación de los documentos mencionados en el último apartado.
3. Confirmación por parte del banco y redacción de documentos internos en la sucursal.
4. Elección de notario y transmisión electrónica de las condiciones a la notaría.
5. Acta previa informativa de las condiciones del préstamo hipotecario y redacción de la escritura pública correspondiente.
6. Cita ante notario con el vendedor y el banco para firmar la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca.

(Tenga en cuenta que deben transcurrir al menos 10 días entre la recepción de las condiciones por parte de la notaría y la fecha de firma de la hipoteca).

Responsable: 

María Santos Acedo
Abogada & Socia
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